中國新型涂料網(wǎng)訊 近日地產(chǎn)圈有兩件事引發(fā)關(guān)注，一是一線城市的地王頻現(xiàn)，二是限價管理的傳言日盛。如果限價管理正式出臺，正印了馮侖的那句笑談，政府既發(fā)結(jié)婚證，又管做愛姿勢，但就是不管有無高潮和生不生孩子。隨著有形之手越伸越長時，原本畸形的市場也越來越扭曲。
鏡頭一：地王頻現(xiàn)
日前廣州同寶路地塊經(jīng)過近200輪的競拍后，佳兆業(yè)以超過18億元的價格力壓中海，一舉刷新摘得該區(qū)域的地王。無獨有偶，5月10日上海青浦一塊地中止出讓4個月后重新掛牌，地價居然從13億元飆升至44億;同樣，上海世博區(qū)連續(xù)推出6宗地塊，兩天內(nèi)上海樓板價成交紀錄被連續(xù)刷新三次;5月20日北京通州臺湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓，吸引了23家房企競相舉牌，最終溢價率高達230%。
一線城市土地市場的新一輪白熱化并非偶然，核心原因有兩點：第一、一輪接一輪的政策調(diào)控拉升了開發(fā)商的投資風險，風險上升的結(jié)果勢必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成為各大房企最為關(guān)心的問題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企從二線城市回歸一線城市的潮流，地域的收縮好似刺猬縮成一團以防不測;第二、面對房調(diào)沖擊，一線城市房價堅挺的表現(xiàn)也佐證了第一條判斷的正確性，這更加堅定了房企在一線城市拿地的動力，位置越好安全邊界越高。
鏡頭二：限價管理
據(jù)媒體報道稱北京建委已多次討論“限價序列管理”的具體細則，形成了部分政策雛形。所謂限價管理，簡單而言就是“限房價、競地價”的土地出讓方式。政府在土地競拍之前就明確未來的房價，在售價上鎖死開發(fā)商的利潤空間，拉低房價迎合民意。同時，為了避免土地財政的壓力太大，在地塊供給端高度競爭，拉升售價。顯然，在這一輪中央政府、地方政府和開發(fā)商的博弈中，開發(fā)商的拿地風險加大了。但無利不起早，這種利益格局下開發(fā)商可能會如何應對呢?
第一、當售價鎖死時，開發(fā)商的利潤關(guān)注點勢必轉(zhuǎn)向成本領(lǐng)域，即通過壓縮成本保證利潤空間，這樣房屋的質(zhì)量很難保證;
第二、毛坯房簽約占比上升，即開發(fā)商按照毛坯房價格簽約，保證符合政府的限價要求。同時把利潤藏于裝修價格中，也就是合約中的裝修標準很高。這種現(xiàn)象市場中由來已久，未來可能是政府重點堵的漏洞;
第三、限價管理實際的結(jié)果將使市場供應量被人為的降低。有些樓盤原本屬于市場的有效供應，但由于限價可能無法入市。而那些已入市的樓盤又被限價，原本供不應求的市場將雪上加霜，什么樣的人才能買到又便宜又緊俏的房產(chǎn)?購房資格將成為新的尋租黑洞。
當“地王頻現(xiàn)”遇上“限價管理”，兩個鏡頭為我們勾畫出了這樣一幅詭異的畫面，因為一線城市二手房價過快上漲，政府推出新國五條予以打壓;因為政策打壓，所以投資風險加大，開發(fā)商注意力回歸一線城市土地市場。再因為高地價拉升高房價，又引發(fā)新一輪打壓。如此周而復始，扭曲的不僅是土地市場信號，而是所有信號。政府要砍掉“閑不住的手”，還市場自由生長的狀態(tài)，說易行難，關(guān)鍵是豐滿政府的大腦，才有能力建立長效機制。
鏡頭一：地王頻現(xiàn)
日前廣州同寶路地塊經(jīng)過近200輪的競拍后，佳兆業(yè)以超過18億元的價格力壓中海，一舉刷新摘得該區(qū)域的地王。無獨有偶，5月10日上海青浦一塊地中止出讓4個月后重新掛牌，地價居然從13億元飆升至44億;同樣，上海世博區(qū)連續(xù)推出6宗地塊，兩天內(nèi)上海樓板價成交紀錄被連續(xù)刷新三次;5月20日北京通州臺湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓，吸引了23家房企競相舉牌，最終溢價率高達230%。
一線城市土地市場的新一輪白熱化并非偶然，核心原因有兩點：第一、一輪接一輪的政策調(diào)控拉升了開發(fā)商的投資風險，風險上升的結(jié)果勢必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成為各大房企最為關(guān)心的問題。不言而喻，人流和資金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企從二線城市回歸一線城市的潮流，地域的收縮好似刺猬縮成一團以防不測;第二、面對房調(diào)沖擊，一線城市房價堅挺的表現(xiàn)也佐證了第一條判斷的正確性，這更加堅定了房企在一線城市拿地的動力，位置越好安全邊界越高。
鏡頭二：限價管理
據(jù)媒體報道稱北京建委已多次討論“限價序列管理”的具體細則，形成了部分政策雛形。所謂限價管理，簡單而言就是“限房價、競地價”的土地出讓方式。政府在土地競拍之前就明確未來的房價，在售價上鎖死開發(fā)商的利潤空間，拉低房價迎合民意。同時，為了避免土地財政的壓力太大，在地塊供給端高度競爭，拉升售價。顯然，在這一輪中央政府、地方政府和開發(fā)商的博弈中，開發(fā)商的拿地風險加大了。但無利不起早，這種利益格局下開發(fā)商可能會如何應對呢?
第一、當售價鎖死時，開發(fā)商的利潤關(guān)注點勢必轉(zhuǎn)向成本領(lǐng)域，即通過壓縮成本保證利潤空間，這樣房屋的質(zhì)量很難保證;
第二、毛坯房簽約占比上升，即開發(fā)商按照毛坯房價格簽約，保證符合政府的限價要求。同時把利潤藏于裝修價格中，也就是合約中的裝修標準很高。這種現(xiàn)象市場中由來已久，未來可能是政府重點堵的漏洞;
第三、限價管理實際的結(jié)果將使市場供應量被人為的降低。有些樓盤原本屬于市場的有效供應，但由于限價可能無法入市。而那些已入市的樓盤又被限價，原本供不應求的市場將雪上加霜，什么樣的人才能買到又便宜又緊俏的房產(chǎn)?購房資格將成為新的尋租黑洞。
當“地王頻現(xiàn)”遇上“限價管理”，兩個鏡頭為我們勾畫出了這樣一幅詭異的畫面，因為一線城市二手房價過快上漲，政府推出新國五條予以打壓;因為政策打壓，所以投資風險加大，開發(fā)商注意力回歸一線城市土地市場。再因為高地價拉升高房價，又引發(fā)新一輪打壓。如此周而復始，扭曲的不僅是土地市場信號，而是所有信號。政府要砍掉“閑不住的手”，還市場自由生長的狀態(tài)，說易行難，關(guān)鍵是豐滿政府的大腦，才有能力建立長效機制。
